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看房地产超级牛市是怎样炼成的

浏览量: 发布时间:2017-07-22 09:07

一般而言,只要提到房地产问题,都能够侃侃而谈,这中间真的存在着很多的问题,当然房价的变化更多备受关注,影响着人们的正常工作和生活。

看房地产超级牛市是怎样炼成的

尽管最近热点城市的房价稳中有降,但身边经常有朋友问:为什么房价这两年涨了这么多?我的回答总是同一句话:房价暴涨不奇怪,不暴涨才奇怪。

 

为什么要这样说?

 

你见过在连续降息期间鼓励居民加杠杆的地方吗?你见过在低利率环境下出台一揽子楼市刺激政策的地方吗?你见过通过涨价去库存的地方吗?

 

恭喜你,你不仅见过,而且还出生在这里。

 

低息环境下鼓励加杠杆

 

这轮房价大涨,部分源于被压制两三年的需求的爆发,但更像是一轮低利率、货币放水及房地产刺激政策合力催生的“人造牛市”。

 

我们先看看其他国家。2008年金融危机后,在长期低利率甚至负利率的市场环境下,很多国家的民众都提前了置业计划。购房者纷纷加杠杆背更多房贷,从而导致房价大涨,就连楼市保持30年基本稳定的“模范国家”德国也被卷入其中,房价在近几年迅速飙升。

 

从本质上讲,房价是一种货币现象。而贷款利率是决定居民是否购房的最关键因素,市场对此十分敏感。

 

经过2014及2015年多次降息后,中国的房贷利率已处于历史低位,公积金贷款利率仅为3.25%。而利率政策一般都存在滞后效应,如果想通过房地产提振经济,只需等待连续降息完全发酵。

 

遗憾的是,在中国经济下行压力加大的前提下,相关部门等不及了,其在居民部门负债率不高、仍存较大增长空间的判断下,公开鼓励居民加杠杆去楼市库存。

 

如前所述,低利率本身就会促使居民加杠杆购房,导致房价上涨,如果再加以鼓励的话,无异于给楼市“火上浇油”。

 

去年7月份,新增4636亿元贷款几乎全是房贷,这看起来像个笑话。可见,在加杠杆去库存的政策鼓励下,个人购房贷款的规模膨胀得有多厉害。

 

最新数据显示,经过一轮狂飙突进,中国家庭杠杆率已由2015年底的39%升至近50%,短期加杠杆的空间已经见顶。

 

在天量信贷的刺激下,去年一线和二线热点城市的楼市如熊熊大火般燃烧起来,当局不得已又找来灭火器拼命灭火。

 

不合时宜的楼市刺激政策

 

实际上,中国楼市的主要问题从来都不是房价上涨,而是短期内涨速过急,幅度过大。

 

在贷款利率更低的国家,如加拿大、澳大利亚,房价几年涨一倍,但中国不少热点城市,房价半年多就翻了一番。这固然与中国城镇化进程仍未完成有关,但与频繁的楼市刺激政策关联度更高。

 

众所周知,在央行连续降息期间,二线城市限购政策全部取消。2015年的“330新政” 释放了信贷和财税政策利好,深圳房价开始跳涨,并有向周边蔓延的趋势;同年8月,实施十年的限外令被废除,这是2008年应对金融危机冲击时也没有的动作;一个月后,央行又发布刺激楼市的“930新政”。

 

此后,上海楼市及部分二线城市开始高烧不退,这已经发出明确信号,即深圳楼市虚火已经烧到这些城市,并将点燃更多一二线城市,不宜再追加刺激力度。

 

遗憾的是,在“去库存”和“居民部门加杠杆”的背景下,当局甚至打破了往年两会之后出台楼市政策的惯例,在去年2月连续发布了非限购城市房贷首付降至两成、二套房首付降至三成,以及公积金利好等政策。

 

如此密集的刺激,热点城市的房价不飞上天才怪。现实也的确如此,在各种利好政策的叠加效应下,全国多个城市的房价如野马脱缰,投资投机狂潮再度上演。

 

于是,我们看到了这样一幕:去年2月当局还在竭力“喊你买房”,“930新政”后又忙着喊你回家吃饭,不要总待在热点城市的售楼处添乱。仅仅半年多时间,政策就180度大转弯,“变脸”速度如此之快,实在令人难以适从。

 

在房价几近失控的压力下,很多二线城市不得已回归限购、限贷及限价,而且出台了二手房“限售”、土地70年自持等更为严厉的调控措施。

 

但我想说的是,早知现在,何必当初。如果没有前两年的大放水,今年也没必要出台2年、甚至长达5年的“限售”政策。

 





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